HEARTWORK/HATEWORK

It is not the strongest of the species that survives, nor the most intelligent that survives. It is the one that is the most adaptable to change.


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では、早速...
と言いたいところですが早速どころか、1週間経ってますね。
もう12月ですねえ。
少し早いですが部屋の掃除やらガラクタの処分に励んでいるところです。

では、改めて早速...
私はコレで簡易裁判所に(対決編)!

手元に届いた調停期日呼出状を片手に
錦糸町の東京簡易裁判所(墨田庁舎)に向かいます。

今日は相手方(貸主)とご対面するわけですが、
あの人は今とは違って感動するはずもなく、

出来ることなら憎らしい人相で!

と、思いながらも受付に...

受付を済ませると控え室に案内されます。
勿論、申立人と相手方は別々の場所で待ち合わせるのですが、
部屋に入ると既に何人かの人が待機していました。

暫くすると裁判官らしき人が声をかけて部屋へと連れ立って行くのですが、
気がつけば部屋にいるのは自分だけになりました。
気持ちは佐々木小次郎...じらされてます(笑)。

ようやく、呼ばれて部屋に向かいました。
民事調停は裁判官一人、調停委員二人で進められていきます。
そして、相手方(貸主)とご対面しました。
第一印象は「ふてぶてしい」でした。
ある意味、遠慮無く出来そうでしたが、
一方で合意に達するのも厳しそうな感じでした。
まあ、これまでのいきさつから
簡単にはいかないだろうと想定はしていましたが...

早速、裁判官が調停について説明します。

① : 手続が非公開なので,秘密が守られます。
② : 成立した合意の内容を記載した調停調書は確定判決と同様の効力を持つ。

続いて裁判官が、事件内容を確認してきたので、
改めて説明をしました。

説明した内容というと、
同マンションの上下階の家賃が2万円程度低いので
① : 2万円の減額を希望する
② : 賃下げは8月まで遡る

この2点です。
ここで、いったん相手方(貸主)は控室に戻ります。

これから、ざっくばらんな話し合いが行われます。
添付資料を見た裁判官および調停委員からは

これはミュジニーさんに分があるな!

とお墨付きをもらいました。
ということで、先ほど書いた①および②について再確認した後に
控室に戻ります。

その後、相手方(貸主)の主張が行われ暫くすると、再度呼び出されます。
その時、相手方(貸主)は控室に戻っています。
そして、調停委員から一言...

家賃は下げても良いそうです、ただし...

次回の家賃から1万円の減額を希望している...

正直なところ、2万円の減額は無いとは思っていましたが、
それでも1.5万円の減額は勝ち取りたいと思っていました。
また、不動産業者を通して減額を申し出た時点から
既に3か月以上も経っているので、
来月からという主張は、受け入れることができませんでした。

相手方(貸主)の主張は「赤字だからこれ以上は無理」ということでしたが、
赤字の確認を証明できない以上、その主張は受け入れられない。
既に十分過ぎるくらい高い家賃収入を得ていると
改めて主張しました。

正直、「赤字だから」という主張は同情を誘います。
ここで、この一言が出ていれば交渉はこちらに有利になるはずでした...

表面利回り7%で赤字の理由を説明してください!

しかし、1万円の減額はほぼ確定ということで、
落としどころを求められてきている印象を受けました。
また、自分自身、だいぶ雰囲気に慣れ、減額にも成功したことで
緊張感が薄れてきました...

しかし、交渉はこれからが勝負だったんです!
調停委員が弁護士ということをすっかり忘れてしまいましたが、
不要な失言をすると、そこを攻めてきます。

さっきは、そう言ったじゃないか?

と...

続いて調停委員は、
「地価というものは上げ下げがあるものだから」
という話を続けてきたために、
これ以上の減額は難しい気配が漂ってきます。

そこで、こちらから「1万円の減額で合意する」と伝えると、
相手方(貸主)が部屋に呼ばれてきます。

そして、裁判官から同意事項の確認が説明されます。
しかし、いつから家賃を下げるかに関しては
再度、話し合いが持たれましたが、膠着状態で、
同意に至りません。
調停員からは

できれば今回で解決してください!

と、プレッシャーが...
仮に少額裁判を起こせば恐らくは
こちらに有利だったかと思いますが、
またその手間や時間を考え、
① : 次回の家賃から2万円の減額
② : 8月分から1万円の減額
のどちらかにして欲しいと改めて主張しましたが

払ってしまった家賃に関しては契約に同意したことだから...
つまり...

供託しなかった申立人(ミュジニー)が悪い

という結論になってしまいました。
正直、こればかりは相手方にヤラレタと思いました。

現在の家賃に不満があるといえども
契約している限り払う義務があります。
支払わなければ契約を解除されますからね。

そこで、供託という手続きを取ることで
法務局に家賃を支払っていることになり
家賃不払いを理由に契約を解除することができません。

この手間を惜しんだばかりに
遡っての減額が難しくなってしまいました。
賃下げの調停に入る際は必ず供託にすることを勧めします。

ここで、借主として忘れてはいけないことがあります。
わざわざ調停までして、貸主を招集したという事実です。
「信頼関係が崩れた」という主張で
次回の契約更新時に退去を求められる可能性があるということです。

残りの契約期間を考えると、
過去の家賃からの賃下げを成功させる作戦を
考える必要がありました。

そこで、こちらの主張として
次回は敬訳を更新しないので
「家賃を下げる過去の分まで遡るかどちらかにして欲しい」
と主張しました。

しかし、相手方(貸主)もやはりしたたかです。
引越のシーズンに転居してくれないと空室リスクが高まる!

こちらからするとかなり手ごわい相手です。
空室リスクを下げたければ営業努力をしてください!
と言いたかったのですが、
最終的には...

4月までに転居した場合は退去時に過去の家賃を清算する。

ということで、合意に至りました。
すると、書記官が合意事項を文書にまとめます。

そして、数日すると詩番署から調停調書が届きます。
事件番号、調停期日、裁判官、調停人、申立人、相手方の名前の下に
「手続きの要領等」、調停成立と記載され
調停条項がまとめられています。

ということでようやく終わりました。
さて、退去時は何事もなく出れるのでしょうかねえ...

今日のBGM

コメント
うぐぐ・・
文章読んでてあまりの緊迫感に吐きそうになりました(汗)
むーぅ、交渉だ、これが、これが・・・・・

そうか、そうなんだな・・
話のもっていきかたとか、
ね、勉強になります。
続きが気になります・・・
2009/12/06(日) 22:06:33 | |ぷぅちゃん☆ #C8U5YJ.g[ 編集]

なんだか難しそう・・・。
書類かくだけで撃沈しそうです(;_;)

私なんて、要らなくなったものをオークションに出そうかどうか・・・面倒だなぁのレベルです。
2009/12/07(月) 22:19:27 | |紅緒 #vI0w/ih2[ 編集]

この現場にいて、その場でここまで頭がまわるとは・・・
素晴らしいですね。
私だったらもう支離滅裂、言われるがままに
流されてしまいそうです・・・・
無事に退去出来ることをお祈り申し上げます・・・
2009/12/08(火) 11:47:00 | |mamiko #-[ 編集]
コメントありがとうございます!
>ぷぅちゃん☆さんへ
密室での非公式な交渉みたいなものですからねえ。
雰囲気は決して明るくはないです。
調停なので基本的には「お互いが譲り合うこと」が大事なのですが、
が、いかにビジネスライクに話を展開できるかが鍵かと思います。
こういうのに慣れてくると交渉人として5億円とか請求できるんでしょうね(汗)。
いえいえ、調停編はこれで終わりです。
退去時のハウスクリーニングで物凄い請求が来ないことを願います。

>紅緒さんへ
自分も普段は法律とはあまり深く関らない生活でしたので
今回は初めて賃貸借契約書を隅から隅まで読みました。
今はyahoo知恵袋などもあるので便利です。
まあ、紅緒さんの場合はオークションなどしなくて困らない気もします。
オークションも高く売るのは結構難しいです、経験上...

>mamikoさんへ
いえいえ、後から考えて失敗したと思う点が
いくつかあったりします。
最近ファイナンスの勉強を始めたのですが、
生活を楽にするためには、
やはり固定費を抑えるのが大事なので
やれることはやってみようと思った次第です。
退去時の精算は「国土交通省のガイドライン」に従うことになるので
最終的には敷金は8割近くは戻ってくると考えていますけどねえ...
2009/12/08(火) 21:26:36 | |ミュジニー #3fP8K/.I[ 編集]
軍師たるもの
深追いは禁物じゃ!
ほれみたことか 伏兵が!!

あたしも来年から出来る節約を思い描いておりますが
なにを節約しようかなぁ…
脂肪はたまる一方なのですが。
うちは台所にしかストーブがないので どうも ダラダラと台所に長居してつまみ食いしてしまいがちです(⊃ω⊂)
部屋に戻ると寒くて布団に潜り込む。
時間も無駄にしまくってます。
そのうちデブは罪!デブ訴訟とかおきないことを祈るばかりです (`・ω・´)


2009/12/08(火) 23:18:33 | |ヨヨ子 #-[ 編集]
管理人のみ閲覧できます
このコメントは管理人のみ閲覧できます
2009/12/09(水) 23:10:39 | | #[ 編集]
コメントありがとうございます!
>ヨヨたんへ
相手に逃げ道を与えるのが賢い闘いとも言われています。
まあ、固定費を低く抑えるのが節約のポイントです。
そういえば昔アメリカではマックを食べ過ぎて肥満になったと訴訟を起こした人がいましたが...
判決は「肥満は本人の責任」だった記憶が...

>鍵コメ様へ
アドバイスありがとうございます。
「平成16年(少コ)第1844号 敷金返還請求事件」を参考にしたいと思います。
そこは同業他社になりますね。
良い感じで二か月送れると良いですね!
2009/12/11(金) 23:15:23 | |ミュジニー #3fP8K/.I[ 編集]
ミュジニー さんへ
大家さんはふてぶてしく
したたかだったのですね~。文中の表現を使用させていただきました☆
そもそも他の部屋と家賃が同等くらいなら、こんな事にならなかったのですよね(^^;)
退去時に敷金で足りなかった~とか言ってクリーニング代が大幅請求されませんように。
次回の契約更新時に断られるくらいなら、4月までにお引越しして
退去時に過去の家賃分の差額を頂く方がお得かな?
2009/12/14(月) 18:27:55 | |kirara28 #-[ 編集]
コメントありがとうございます!
>kirara28さんへ
今回の調停も
家賃を振り込んだあとに日程を決めるというしたたかさです。
ホント、小額訴訟にならないことを願います。
丁度、公団の空き物件を探している最中でもあるので
いい物件が見つかり次第移ろうと思っています。
因みにうちの隣は2万円安いですが未だに空室です(笑)。
2009/12/15(火) 22:11:15 | |ミュジニー #3fP8K/.I[ 編集]
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