HEARTWORK/HATEWORK

It is not the strongest of the species that survives, nor the most intelligent that survives. It is the one that is the most adaptable to change.


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さて、冬眠の季節になってきましたが元気ですか?
秋になると食べ物が美味しくなると言いますが、
それってずばり冬眠に備えてバクバク食べろってってことですが、
最近めっきり食べてません...

では、早速、家賃交渉について書いていきたいと思います。
長くなりそうなので、今回は前篇ということで
まあ、ネタ切れって訳じゃないですよ?

明日TOEICでてんぱってたりする訳です...

早速、本題に入りますが、まずは家賃のリサーチです。
家賃は基本的に夏が安く冬が高くなる傾向にあります。
これは、引越の需要の有無に左右されるということですね。
ということで、通年でリサーチをすることをお勧めします。
出来れば同一マンションのデータがあると交渉しやすいと思います。
自分の場合は、下のフロアから上のフロアまで運良くデータが揃えることができました。

データを揃えている間に賃貸借契約書にを確認してください。
以下のような賃貸改定に関する条項があるかと思います。
「契約期間中であっても協議の上、賃料を改定することができる」
「一定の期間は建物の賃料を改定しない(特約)」
特約が無い場合は基本的に交渉可能です。

データが揃ったら、すぐ行動に移すことです。
当たり前ですが交渉が長引くほど賃下げが遅くなります。
今回、自分は交渉に長時間を要したことが反省点でした。

まずは、不動産業者を通して交渉することをお勧めします。
集めたデータを渡して貸主にその旨を伝えてもらいます。
ただ、忘れてはいけないのは
不動産業者はあくまで仲介するだけですので、
交渉はしてもらえないということです。

貸主より快い返事が返ってくればメデタシメデタシですが、
「返事がない」あるいは「却下」というケースも多々あるかと思います。
その際は、即座に調停の準備に始めたほうが良いでしょう。

ということで、早速、調停の準備に入るわけですが、
調停なので簡易裁判所で執り行われます。

この簡易裁判所における調停で頻度が高い事件(になるんです!)は
貸金請求
売買代金請求
給料支払請求
敷金返還請求
損害賠償(交通事故による物損)請求
賃料増(減)額請求(少額訴訟では使用できません。)
建物明渡請求(少額訴訟では使用できません。)
金銭支払(一般)請求

従って、家賃を下げるための調停は
賃料増(減)額請求
と呼ばれ、調停申立書のドラフトがあります。

ですが、色々と提出しなくてはいけない書類があるので
まずは書類を集めるのが先ですね。

申し立てに必要な書類は

申立書 : エンピツで書いたもの
現金 : 手数料(家の広さあるいは家賃によって決まります)
印艦 : 認印
賃貸契約書の写し : 1通
不動産登記簿謄 :1通
固定資産評価証明書 : 1通 (不要の可能性があるので要確認)
その他の添付資料(比較データ等) : 1通

え~、エンピツ書き!

とのけぞるかもしれませんが、私ものけぞりました(汗)。
後で清書するのかと思ったんですが、
そうでもないようです。

ここで、聞きなれない書類が2通あるのですが、
コレを知らずに裁判所に行った自分は
兎に角あちこちまた駆けずり回ることに...
というのも、各々の手続き場所が意外と離れた場所にあるわけです(汗)。

調停申立書 : 裁判所
固定資産評価証明書 : 都税事務所(東京都の場合)
不動産登記簿謄 : 法務局

まず、固定資産評価証明書ですが、原則 現在の所有者しか取得できません。
今回は調停に必要だと伝えることで発行してもらいました。

実は最初に裁判所に行った時は取りに行くように言われたのですが、
書類を揃えて再度提出した時は別の弁護士さんに

あれ、よく貰えたね~?...っておい!

発行は資産が所在する区にある都税事務所になります。
東京の都税事務所の場所は東京都主税局で確認してください。
発行手数料は、不動産1個につき400円です。(東京都23区内の場合)

その際に、忘れてはいけないことが、
発行の際に必要なものとして

賃貸借契約書(コピー不可)
3か月以内の家賃の支払いを証明できるもの(通帳が好ましい)

があるわけですが、それを知らなかった自分は
一度家に帰ってまた来るはめに...

固定資産評価証明書には床面積と価格が書かれているので、
実際に自分の払っている家賃の表面利回りを計算することができます。
計算をしておくことで、貸主が赤字だと行ってきた時に反論することができます。
自分はそのことが頭になく赤字だと押し切られたのが反省点でした。

続いて、不動産登記簿謄ですが、これは簡単に発行してくれます。
発行手数料は、不動産1個につき400円です。(東京都23区内の場合)
不動産登記簿謄には所有権に関する記載があります。
こちらはマンション勝雄の権利関係を明らかにするために必要だった気が(汗)。

書類が揃ったら、裁判所で申立書を提出です。
相談窓口で説明を聞きながら記入します。
手数料も計算してくれます。

土地・建物の価格 x 1/2
または
(改定賃料ー現行賃料) x 賃貸借の残存期間または裁判所の平均審理期間

いずれかの少額の方の価格が調停事項の価格になり
そこから手数料が算出されることになります。
賃貸の場合は下の計算式に従うと思います。
費用は申立側が持つことになるのが一般的だそうです。
手数料は収入印紙での支払いになります。

これで、準備はOK!
あとは提出です。

提出するすると事件番号が発行されます。
事件の名前は...
建物賃料減額請求調停事件
です。

数日経つと裁判所から日程の調整の連絡があります。
日程が決まると、後日裁判所から
調停期日呼出状が届きます。

今日のBGM

コメント

うわ~大変そうですね。
どうしてこの調停だの裁判関連のものはややこしかったりするんでしょう?
一般の人が入って来れないようにしてるとしか思えませんね。
・・で、続きを待っています。
2009/11/29(日) 21:58:25 | |美獣 #rrrhk74Y[ 編集]

この準備段階で、あきらめちゃいそうですw
家賃値下げって楽にはいかないものですね。
2009/11/30(月) 13:04:52 | |さり #e/A4EyGE[ 編集]
むう
最近は更新費用や敷金をめぐる裁判も多いみたいですね。
やっぱりせっぱつまってくると 窮鼠なんとやら。
これからは訴訟なども身近なことになっちゃうのかもですね。
敷金についてはまぁ許せるのですが 更新費用に家賃一ヶ月以上かかるのは納得いかないです。
契約書ももっと現代風にわかりやすくしてあるといいんですけどねえw
以下『甲』とす。とか わざわざ頭使わせなくてもええやんかーと。
わかりやすい契約書
わかりやすい説明書
わかりやすい法律
ビバビバー。
またミュジニーさんに 勉強しなさいと言われそうです…

2009/11/30(月) 20:28:41 | |ヨヨ子 #-[ 編集]

TOEIC受験はいかがだったでしょうか。
大家さんとの交渉はアメリカで体験しました。
契約書の条文から攻防が始まって、一番火花が散るのは
家屋や備品の修繕です。
我が家ではいきなりエアコンが故障したり、
ドアの鍵が壊れて締め出されたり
しましたが、大家の了解を得ずに修繕すると自腹を要求されます。
これを元々の不備だと主張して大家に払い戻させるのは骨でした。
結果全勝とはいかず、2勝1敗くらいでした。
2009/12/01(火) 00:10:26 | |o_sole_mio #oCej7oRg[ 編集]

もう何が何だかわかりません!!
私も同じようなことに陥った際には
ぜひミュジニーさんに助けていただきたいです・・・
今ドラマで傍聴マニアっていうのみてるんですが
裁判って面白いですね。
それはドラマだけの話でやってる当人はそれは大変なんでしょうけど結構勉強になってて面白いのではまってます!
2009/12/01(火) 00:42:28 | |mamiko #-[ 編集]
ミュジニーさんへ
お疲れさまです。
書類を揃えるだけでもかなりの労力と時間がかかりそうです・・・。
私が過去に家賃交渉した時は大家さんにすんなり承諾していただけたので、今回の大変さが伝わってきます。
ミュジニーさんのように大変だったら引越しを優先して考えてしまうかもしれません。週末のTOEICは無事に終了された事と思います。
2009/12/01(火) 09:55:19 | |kirara28 #-[ 編集]

我が家でもまったく同じ話が!
今日うちのマンションの家賃が1万2千も安く
入れるって情報誌に書いてあったんですよ!
うちは一番上の階なので多少高いとはいえ高すぎだろうと。
で、建築に強い親戚に聞いてみると
まず契約書だと。
そうあと2年はこの条件で住まないといかんぽいです
でも契約更新時に交渉する価値ありそうです
まったく
ミュジニーさんの記事をがん見しちゃいましたね
参考にすごくなります
2009/12/01(火) 23:39:14 | |はらけん #xfGWKbWo[ 編集]

僕にとって、法律関係と不動産関係は、もう拒絶対象です(笑)
不動産関係も、家を建てるときにある程度知識として持っておかないといけないのですが、完全に妻にまかせっきりです・・・
建築や設計については、逆に妻が意見を求めてきます。
まあ、夫婦分業ということで(^_^;)

今回のタイトルは、ジャーニーですか?
ちょっと反応してみました(笑)
2009/12/02(水) 02:34:50 | |まーかー #-[ 編集]
なるほど・・
実は私の住んでいる山奥の一帯が、去年いきなり
「土砂災害警戒区域」とかゆーものに指定されてしまって。
そしたら、この場所に家を建てるとか増築しようとしたら、
百科事典か?小型金庫か?ってくらいの、ぶ厚い書類を出さないといけなくなったらしんです。
近所の若い家族は、それがもうダメだってことで、増築を諦め、結局引っ越してしまいました。(新築のほうがずっとラクだって)

しかしやっぱり知っているもん勝ちなんだなぁと痛感・・
2009/12/02(水) 12:00:50 | |ぷぅちゃん☆ #C8U5YJ.g[ 編集]
コメントありがとうございます!
>美獣さんへ
当初は霞ヶ関の裁判所で簡単に手続きできると思っていたのですが、
あちこち奔走することになりました。
裁判所に行くと沢山の人が無料相談に来ているのですが、
最近は裁判所判例集が検索できるので
ある程度は敷居も低くなっているのかなと思います。
続きは週末にUPします!

>さりさんへ
粗大ゴミが出ていたり引越しのトラックを見かけた時に
不動産をcheckするくらいでも良いかもしれません。
当然、家主は下げたくありませんからねえ...
特に投資用マンションでの交渉は厳しいと思います。

>ヨヨたんへ
敷金に関しては最高裁で
「修繕費は家賃に既に家賃に含まれている」
といった判例が出ていることもあり
基本的には借主優位です。
まあ、訴訟の前には調停が基本ですけどね。
日本の不動産も新しい制度を作ったほうがいいと思います。

>o_sole_mioさんへ
TOEICのリスニングの音質は何故いつもこもっているのか不思議です。
800点は超えたと思っていますが900点はちょっときつそうです...
アメリカでは基本的に交渉(商売)を楽しむ(?)文化があるように思えますが、
やはりフリーマーケットなどで慣れていることもあるんでしょうね。
確かにエアコンの故障の話は記事にされてましたね!
日本でも退去時の修繕では攻防が繰り広げられるようになりました。
100%勝つとおいおい逆襲されるので多少は譲歩するのも必要ですよね...

>mamikoさんへ
まあ、交渉好きな人ならチャレンジしてもいいと思いますね。
今回は明らかにこちらが有利だったので行けましたが
微妙なケースだと労力と費用の兼ね合いもあるので判断が難しいと思います。
裁判は原告・被告どちらにもストレスはかかってくるでしょうね...

>kirara28さんへ
裁判所のHPでもう少し丁寧に説明がされていれば
それほど骨を折ることも無かった気がします。
不動産会社に言わせると今回の家主は相当変わった方ということで、
まあ、こちらもある程度の覚悟が必要でした。
転居の際も敷金返却でひと悶着あるかもしれません。
TOEICは前回よりは良い点だと思いますが...

>はらけん君へ
他の部屋の家賃が低いを見るとちょっとショックですよね!
でも、特約があるとなると
家賃交渉は更新まで持越しかもしれませんね。
マンションに空きが出たときは賃貸価格の確認できる資料を
コピーしておくといいと思います。
マンション名で検索すればcheckできると思います。 
あと、yahooの知恵袋も参考になると思います。
 
>まーかーさんへ
お仕事柄、建築基準などは詳しそうですが
流石に不動産関係は拒絶ですか(笑)。
FPの資格のために不動産関係を少し勉強しましたが
難しいですもんねえ...
お、ジャーニー好きなんですか?
あのアルバムのジャケットなんだか不思議ですよね...

>ぷぅちゃん☆さんへ
建築許可をもらうのはなかなか大変そうですね...
というか、土砂崩れの危険性があるんですか???
となると、増築よりは転居の方が落ち着くのかもしれませんね。
最終的には労力とコストの兼ね合いですよね。
家賃の値下げが1000円程度だったら自分も調停はしないと思います。
2009/12/02(水) 21:24:47 | |ミュジニー #3fP8K/.I[ 編集]
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