HEARTWORK/HATEWORK

It is not the strongest of the species that survives, nor the most intelligent that survives. It is the one that is the most adaptable to change.


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さてさて、たまにはみなさんのためになるお話でもと...

つい最近のことです。
ここ半年ほど、訳あって転居を企み不動産巡りをしていますが、
なかなか思うような物件もなく、守備範囲を広げようと
思っていた矢先のことでした。

気になる物件が見つかったため、町並みの情報を仕入れようと
その辺りに住まいを構える先輩に探りを入れてみました。
すると、その先輩曰く...

アレフ(旧オウム)があるから住所に気をつけろ!

家に帰って、早速住所を調べてみると
教団事務所からは離れているとは言え
同じ区域(6丁目)にあることが判明。

良い物件、なんだけどなあ、コーシャハイム千歳烏山(新築)!

やはり、近隣あるいはマンション内の住人が
気になってしまい、転居先候補リストからは除外です。

公共住宅の魅力は
仲介手数料、礼金、更新料が不要ということです。
コスト的に魅力的なので
今後は公共住宅に住んで節約していこうかと思ってるのですが、
定期空き家募集の抽選には2回連続で落選しています。

さて、イントロはここら辺にして...

って、イントロ長すぎだろ(汗)!

実は8月頃の話ですが、
自分の借りているマンションの売買広告が入っていました。
広告には、今の家賃が記載されていました。
驚くべきことに、我が家よりもフロアが高いにもかかわらず、
管理費混みで2万円近く安いことに気がつきました。

更に、色々と調べた結果、
同一マンション内の賃料に比べ、我が家の賃料は高すぎる!
という結論に達しました。

さて、なんとしたものかと、
目ざとい小姑のように私の眼球は動きました。
そして、ついに...

家政婦は見た!

賃貸借契約書に以下の表現が!

甲及び乙は、次の各号のいずれかに該当する場合には、
契約期間中であっても協議の上、賃料を改定することができる。

一 土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当になった場合。
二 土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合。
三 近隣の建物の賃料に比較して賃料が不相当になった場合。

これは「借賃増減請求権の第32条」に記載されていることであり、
正式な権利として認められています。

ただし、「一定の期間建物の借賃を増額しない」といった
特約事項がある場合には主張できません。

まず、一、二というケースはまれだと思われます。
地価に関しては、「東京都県の基準地価推移」を参考にすると良いかもしれません。
ということで、

三 近隣の建物の賃料に比較して賃料が不相当になった場合。

に着目です。
「近隣と書いてあるので同一マンションではない」という人もいますが、
そんなことはありません。
そもそも、そのような解釈は裁判官・弁護人には通用しないでしょうね。
同一マンションの方がグレード感、築年数、立地の比較が容易です。

法律は弱い者を守るためにあるのではなく、
知っている者のためにある!
とはよく言ったものです。
早速、この権利を行使することにしました。

さて、家賃減額交渉の始まりですが、
結論から申しますと、協議の結果...

月額1万円の減額に成功しました!

しかし、この協議と言うのが曲者です...
ここまで書いて勘の鋭い方はピンと来たかもしれませんが、

何を隠そう、この私、協議のために簡易裁判所に出向くことに!
ええ、要するに調停までもつれこんだ訳です。
個人的には少額訴訟もありかなとは思っていましたが
時間がかかりそうだったので今回は断念。

ですが、退去時の原状回復では特約が記載されているので
場合によっては少額訴訟を起こそうと思っています。
勿論、全額返還を要求するほど鬼ではありませんけどね(汗)。

以前にクーポン券の話をしましたが、
やはり、得をするためには
それなりの労力を割かなければいけないということですね(汗)。

因みに、日常生活において
皆さんはどれくらい価格交渉をしますか?
仕事ですることもあれば日常生活ですることもあるかと思います。
海外旅行での買い物などでは結構してますよね?
価格交渉って特別敷居が高いわけではありません。
しかしながら、個人的に思うのですが、

賃貸契約書をしっかり読んで契約する人や
家賃交渉をする人は少ないのではないかと思います。

しかし、それなりの金銭を支払う以上、
契約に関して交渉するのは恥ずかしいことではないと考えます。
少なくとも契約は対等の関係で行うのが理想だと思います。
契約と聞くとどうも重みに負けてしまいがちなのではないでしょうか?

現在は投資用物件も増えてきているので
近い将来は空室率が向上し、
需要と供給のバランスも崩れてくるのではないかと思います。
従ってこれからは交渉をしていかないと
悪い契約を結ぶ危険が高くなります。

デフォルト賃貸契約書は借主不利」に示されているように
借主に不利な条項(更新料など)は変更を要求しても
良いのかなと感じました。
貸主は実質利回り3~4%程度で運用していると思われるので、
十分に利益が出ているでしょうしねえ...

余談ですが、自分の住んでいる物件の表面利回りは7%です。
礼金や更新料を考えると、
実質利回りは3%以上はあってもおかしくないですね。
少なくとも長期国債よりは利回りが良いと思います。

因みに東京では「東京ルール」というものがありまして、
「礼金・更新料のない契約の普及を促進」という取り組みがなされています。
まあ、礼金・更新料をなくした場合は
家賃に加算されるのではないかという気もしますが...

東京在住の方にはついでに、「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン

因みに仲介手数料と言うのも何気に微妙な問題を含んでいまして、
多分、これ、知らない人が多いと思います。

賃貸における仲介手数料の額は
賃料の1ヶ月分と宅地建物取引業法で決められていますが、
宅建業法46条は報酬に関する条項では

「当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合」とは、
当該媒介の依頼を受けるに当たって、
依頼者から借賃の1月分の0.525倍に相当する金額以上の
報酬を受けることについての承諾を得ている場合を指すものであり、
その場合においては、依頼者から受ける報酬の合計額が
借賃の1月分の1.05倍に相当する金額を超えない限り、
当該承諾に係る依頼者から受ける報酬の額、
割合等については特段の規制はない。

と記載されていますから
原則では賃貸人が0.5か月分ずつ支払うことだと思います。
まあ、実際には難しいでしょうね...
というのも、自分が足を運んだ不動産業者と
物件を管理している不動産業者は違う場合が多いからです。
恐らく、0.5か月分分けているんだと思います。
良く良く考えてみれば、そうしないとただ働きですからねえ...

いずれにせよ、何故、借主に不利な賃貸契約書がまかり通っているかと言うと、
賃貸契約書でテンプレを使う理由」をご参照あれ!

ということで、次回の記事はズバリ...

私はコレで家賃を下げました!

って、某CMのキャッチフレーズみたいですが、
簡易裁判所までの道のりというか、
色々としなきゃいけないことを時系列的に説明したいと思います。

コメント

すげぇっすな!
裁判所っすか!!
私はこれで家賃を下げました
楽しみにしてます!
2009/11/22(日) 18:07:35 | |はらけん #xfGWKbWo[ 編集]

交渉成功、おめでとうございます☆
1万円の減額はすごいですね(゜o゜)

僕も賃貸ですが、会社契約なので、僕は何もする必要がありません。
もちろん、家賃交渉も。
この前会社から、「家賃が下がりました」と連絡を貰って、ラッキー☆というレベルで(笑)

価格交渉は、仕事では日常です。
僕らグループの場合は新規部品が多いので、交渉し甲斐があります(^^)v

ただやはり手間はかかるので、納期無いときは手を抜く部分です。
もちろん、目標コスト内である場合ですが。。。
2009/11/23(月) 01:29:32 | |まーかー #-[ 編集]
コメントありがとうございます!
>はらけん君へ
自分もまさか裁判所へ行くことがあるとは
思っても見ませんでしたが
まあ、これも経験ですね。
しかし弁護士はホントお給料が良いですね。
賃下げは、ホント参考になると思いますので
期待(?)していてください。

>まーかーさんへ
1万円なので、我が家のキャッシュフローも大幅改善です!
物品の購入では価格交渉は基本中の基本な気もします。
それができない賃貸契約はやはり借主不利に思えます。
調停も結構手続きは手間でした(涙)。
ホント、「手間をかけてもこれっぽっち」だと疲れますもんね。
ですが、交渉って頭脳ゲームみたいな一面もあって
案外面白いかもしれません。
2009/11/23(月) 20:40:30 | |ミュジニー #3fP8K/.I[ 編集]

すごい!!すごいっ行動力です!!
私は以前一人暮らしの時、頼みこんだら15000円家賃を落としてくれました。
そのかわり階下の住人には家賃は内緒&家賃を滞納しないという
条件がつけられました・・・
元々の値はまぁ、妥当なとこだったんですが
いってみるもんだなぁとその時はほくそ笑みました(笑)
しかし、仕事の値段交渉は
昔は効果抜群だった笑顔&泣き落としがまったく通じなくなり
あれは若い頃の特権だったんだなぁと
悲しくなっている今日このごろです。とほ。
2009/11/23(月) 21:42:04 | |mamiko #-[ 編集]

知らないと損することって多いですね。年金も安くなるんだと最近知って感心していたんですが、家賃もですか。
しかしミュジニーさんの行動力には頭が下がります。(笑)
それだけ動けるんなら某教団の近くでも大丈夫では?(笑)
2009/11/23(月) 22:59:35 | |美獣 #rrrhk74Y[ 編集]
一家に一人
欲しいタイプのおひとですねΣ(゜д゜;

おいら いらないもんまで押し付けられるタイプですが 欲しいものはなかなか言えないです…
今日も かなりご遠慮したのに 患者さんに 柚一個と 焼鳥5串と ヤクルト一本、黒糖飴3個頂きました…
お年寄りが下さるものって、昆布あめとか あまり食欲をそそられないものがおおいですねぇ。
交渉術 そろそろ必要(⊃ω⊂)

2009/11/23(月) 23:24:39 | |ヨヨ子 #-[ 編集]

行動力に拍手です!v-424
不当に家賃が高いところってありますよね。
家賃ではないですが、先輩のマンションが
しょぼい駐車場なのに2万5千円、
住民は不満タラタラ。経緯は知りませんが、
この度ようやく値下げにこぎつけたようです。
2009/11/24(火) 01:19:40 | |さり #e/A4EyGE[ 編集]
コメントありがとうございます!
>mamikoさんへ
自分も学生の頃は
そんな感じで値下げしてもらったことあります。
しかし1.5万ですか、そりゃ凄いですね!
自分は2万円DOWNを希望したのですが
結局は譲歩した形になりました。
時代的に泣き落としは通じなくなているような気もします。
まあ、その分、交渉術等は身についたんじゃ?
海外旅行では結構交渉こなしてるように見えます!

>美獣さんへ
うちの会社では前納できないんですよね、残念。
情報戦と言う訳では無いですが
やはり知っていた方が何かとお得ですよね。
なんこもう、毒を食らわば皿までって感じで
流れに身を任せました(汗)。
いえいえ、生活圏が一緒と言うのはちょっと(汗)。

>ヨヨたんへ
交渉って大事ですからねえ。
何事も穏便に住むのが一番ですが、まあそれも難しいです。
まあ焼き鳥とヤクルトは美味しいから良いんじゃないかね?
交渉も場数を踏むことが大事な気もします。

>さりさんへ
まあ、ちょっとした労力で月1万なら
良い社会勉強です。
万が一負けても、損額は調停費用だけで済むので。
そちらで2.5万だと高いですね、確かに。
しかし、値下げできて良かったですね!
2009/11/24(火) 21:49:29 | |ミュジニー #3fP8K/.I[ 編集]
祝☆交渉成立
家賃一万円ダウンおめでとうございます♪
一万円のベースアップ増は今の時代大変ですからね。良かったですね。
私もセカンドハウスの引っ越し先探しているんですよ。中々見つからないので春の引っ越しシーズンまで物件が出るのを待つ予定です。
北国は冬は物件数が少ないようです。

2009/11/27(金) 23:22:24 | |kirara28 #-[ 編集]
>kirara28さんへ
コメントありがとうございます。
正直、都心なので1万円減ってもまだまだ家賃は高いです。
今回は交渉術実技編その1ですね...
この時期は引っ越しシーズンで家賃も高めなので、できれば夏ごろに物件を決めるのが一番お得だと思います。
東京はあきらかにだぶついていますね。うちのマンションも空室率が高くなってきました。
2009/11/28(土) 20:00:02 | |ミュジニー #-[ 編集]
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秘密: 管理者にだけ表示を許可する
 
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